Pôvodne som si tu chcel hlavne evidovať svoje skúsenosti s investovaním, resp. sporením na P2P pôžičkových weboch. Ale keď už mám možnosť, rozhodol sa tiež doplniť zápisník a skúsenosti s kúpou bytu na prenájom ako investície. Už je tomu približne 19 mesiacov, čo som v máji 2015 investoval vlastných približne 5700 Eur do kúpy malého 1-izbového bytu s jediným cieľom – prenajímať ho. Za 19 mesiacov som svoj vklad zhodnotil minimálne o 47%, ale začnem pekne poporiadku. Ak neradi čítate, posuňte sa o pár stránok na tabuľky s číslami.
Ako kúpiť byt na prenájom
O hľadaní bytu pri kúpe a následnom hľadaní nájomníkov, testovaní služieb Booking a AirBnb sa dajú písať romány. Preto som aspoň stručne popísal svoje skúsenosti a zážitky v samostatnom článku – Kupovanie bytu na prenájom a hľadanie nájomníkov.
Vyhodnotenie prenájmu
Prejdime konečne k číslam, určite každého zaujíma, ako som dospel k zhodnoteniu 47%. Základom je, že byt na prenájom som vložil do obchodného majetku a zaregistroval som sa na Daňovom úrad ako prenajímateľ bytu. Tým všetko pekne podľa zákonov spisujem a do nákladov môžem evidovať okrem výdavkov na služby a energie môžem pridať tiež odpisy (40 rokov po 975 Eur), splátky úrokov hypotéky a prípadne výdavky na rekonštrukciu, atď.
Výdavky |
Príjmy |
|
|---|---|---|
| Vstupná investícia za byt | 4.000 Eur | |
| Vstupné investície za vybavenie, poplatky | 1.700 Eur | |
| Nájom za rok 2015 | 2.000 Eur | |
| Platba energíi a služby za rok 2015 | 680 Eur | |
| Platba internet za rok 2015 | 49 Eur | |
| Splátky istiny úveru 2015 | 532,65 Eur | |
| Splátky úrokov úveru 2015 | 444,78 Eur | |
| Poistenie a dane 2015 | 49,47 Eur | |
| Spolu za rok 2015 | 1.760,90 Eur | 2.000,00 Eur |
| Nájom za rok 2016 | 3.780 Eur | |
| Preplatky energií z roku 2015 | 224,42 Eur | |
| Platba energíi a služby za rok 2016 | 1.149,56 Eur | |
| Platba internet za rok 2016 | 84 Eur | |
| Splátky istiny úveru 2016 | 927,72 Eur | |
| Splátky úrokov úveru 2016 | 640,32 Eur | |
| Poistenie a dane 2016 | 214,48 Eur | |
| Spolu za rok 2016 | 3.016,08 Eur | 4.004,42 Eur |
Spolu ma teda byt na prenájom stál 5.700 Eur, to považujem za vstupnú investíciu a odvtedy už do bytu neinvestujem, ale splácam z peňazí za nájom. Celkové prevádzkové náklady za roky 2015 a 2016 boli 4.776,98 Eur a pripočítal som tam už aj daň z príjmu za rok 2016 (budem platiť v marci cca 140 Eur). Príjmy z prenájmu sú za celé obdobie slušných 6.004,42 Eur.
Z toho vyplýva, že čistý zisk za dané obdobie je 1.227,44 Eur, čo z pôvodnej investície 5.700 Eur činí +21,53 % výnos (cca 13,60 % p.a.). Nie je to sľubovaných 47%, takže počítajme ďalej. Za uvedených 19 mesiacov prenájmu bolo splatené z istiny úveru spolu 1.460,37 Eur a to je tiež moj zisk. Istina hypotéky sa znížila z 36.050 Eur na 34.589 Eur a nejaké drobné.
Teda zvýšený zisk za dané obdobie je 2.687,81 Eur. To z pôvodnej investície 5.700 Eur činí už +47,15 % výnos (cca 29,78 % p.a.).
Čerešničkou na záver je, že v decembri 2016 predal sused rovnaký byt. V podobnom stave po rekonštrukcii za cenu 18% vyššiu, a to 46.000 Eur. Celkove ceny podobných bytov sa už dnes pohybujú na úrovni 38 – 50.000 Eur. Ak by som hneď dnes predal byt za podobnú sumu ako sused, mal by som po splatení hypotéky v rukách (presnejšie na účte) okrem zisku 1.227 Eur tiež sumu vyše 11.400 Eur. Tie by som síce nerád danil, ale aj po zdanení by mi ostal takmer dvojnásobok môjho vstupného kapitálu 5.700 Eur.
Uvidíme čo prinesie budúcnosť na trhu realít, prenájmu bytov, aktuálne to celé hodnotím ako správny krok v správny čas. Ďalší rok si tu byt na prenájom znova zdokumentujem.