Každý, kto zvažuje krátkodobé prenájmy bytu modernou formou portálmi ako Booking a AirBnb, určite na začiatku zvažuje výhody a povinnosti. Tiež som si tým na začiatku prešiel, myslel som si, že mám všetko pripravené a následne som zisťoval stále ďalšie povinnosti. Pokúsim sa teda zhrnúť svoje skúsenosti a budem rád, ak ma niekto v komentári doplní. Samozrejme je možné, že sa v niečom mýlim, ale vyhľadať informácie a nebodaj získať potrebné údaje od úradov je niekedy nemožné a každý dáva nejaký iný všeobecný výklad povinností.
Poznámka: Tento článok bol písaný v roku 2017, prečítajte si aj aktualizovaný: čo je potrebné vybaviť ak chcem prenajímať cez Booking a AirBnb.
Rozdiel medzi nájomnou zmluvou a krátkodobým nájmom
Prvá dôležitá vec je, že ak prenajímate byt zmluvou a krátkodobom nájme (ja využívam zmluvu uzatvorenú podľa § 3 a nasl. zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, väčšinou na obdobie 6 alebo 12 mesiacov s možnosťou predĺženia), nie je potrebná živnosť, ani s.r.o. Čo však začína byť problém pri pravidelnom prenájme cez AirBnb, a hlavne Booking, že sa z toho stáva pravidelná činnosť poskytovania ubytovania ale aj ďalších služieb. Hostia očakávajú poskytnutie obliečok, osušiek, WiFi pripojenia, atď. Znamená to teda nutnosť vybaviť si živnosť, čo znamená časom povinnosť mesačných odvodov, alebo zriadenie s.r.o. a kopec povinností s jej fungovaním. Na rozdiel od pomerne jednoduchého podania daňového podania fyzickej osoby na základe jednej-dvoch zmlúv o nájme počas roka, je tak nutné viesť účtovníctvo a evidovať množstvo príjmov a výdavkov.
Aké náklady možno očakávať
Čítal som niekoľko článkov a skúseností, ako ľudia krátkodobým nájmom zarobia dvojnásobok, trojnásobok štandardného mesačného nájmu. Sám som očakával, že by sa to mohlo podariť aj mne a stačili 2 mesiace, aby sa mi to potvrdilo. Málokto ale napíše, aké náklady pri takomto type prenájme vznikajú a že tým konečné zisky rapídne klesajú. Za 2 mesiace som sa stretol s nasledovnými:
- náklady na energie – sú síce aj pri nájme na zmluvu, ale počas krátkodobého nájmu je určite nutné zvýšiť zálohy alebo následne platiť nedoplatky (neustále vetrania, následne viac kúrenia, viac prania, viac teplej vody, atď.)
- náklady na upratovanie – riešenie pre tých, čo nemajú čas stráviť hodinu denne v byte upratovaním, dohodnúť si brigádnika alebo firmu na pravidelné upratovanie
- provízie Booking – štandardne si účtuje 12%, sám si môže partner províziu ešte navýšiť za špeciálne ponuky, AirBnb vypláca sumy už očistené o ich servisné poplatky
- daň zo služieb Booking – daňová povinnosť pri samozdanení služby prijatej zo zahraničia
- daň mestu z ubytovania – záleží od regiónu, ale v priemere to môže byť 1 Eur za osobu a noc, čo do mesiaca robí celkom slušnú sumu
- daň zo zisku – v marci to príde, treba s tým počítať
- poistenie bytu – predpokladám, že ho prenajímateľ má aj pri dlhodobej zmluve, pri striedaní 10 – 50 ľudí v byte za mesiac je to nutnosť, ľudia sú rôzni a škody sa objavia
- špeciálne náklady na opravy, nové vybavenie, a podobne, súvisí z predošlým bodom
Čo vybaviť pre krátkodobý nájom
Už z predošlého popisu nákladov sú jasné nasledovné kroky:
Poznámka: Tieto body sú podľa mojich vedomostí v roku 2017, prečítajte si aktualizovaný zoznam: čo je potrebné vybaviť ak chcem prenajímať cez Booking a AirBnb.
- vybaviť živnosť, alebo sro s predmetom podnikania prenájom nehnuteľnosti
- vybaviť si virtuálnu alebo klasickú registračnú pokladňu – hostia Booking platia väčšinou v hotovosti, alebo chcú platiť kartou (je potrebný POS terminál, takže takých skôr poslať do hotela :-)), AirBnb dokáže poslať platby hostí na účet v banke alebo PayPal
- registrovať sa na meste pre daň z ubytovania
- zariadiť byt, samozrejme okrem nábytku je očakávaná TV, chladnička, plusom je mikrovlnka, rýchlovarná kanvica alebo dokonca kávovar
- zariadiť si byt dostatočným množstvom uterákov, osušiek, posteľných obliečok, plachiet, treba rátať minimálne 2-3 sady pre maximálny počet ubytovaných osôb
- skrášliť byt nejakými dizajnovými prvkami, nafotiť nejaké dobre vyzerajúce fotky – verte, má to vplyv
- samozrejme registrovať sa na Booking, AirBnb, prípadne ďalších weboch, vytvoriť kvalitný popis (pravdivý), pridať dobre vyzerajúce fotky, nastaviť ceny a termíny
- ja osobne som v byte pripravil popis pre hostí – na A4 je vytalčená mapka, nejaké kontakty na Taxi, Pizzérie v okolí, zaujímavosti pre turistov a hlavne pravidlá bytu, údaje k WiFi a podobne
S čím som sa stretol počas dvoch mesiacov v praxi
Počiatočné obavy
Pustiť do bytu úplne cudzích ľudí, odovzdať im kľúče a veriť tomu, že ďalší deň po otvorení bytu nepríde nejaký šok. Tieto obavy postupne po pár pobytoch zmizli a mal som väčšinou pozitívne skúsenosti. Ubytoval som okrem Slovákov tiež návštevy z Čiech, Poľska, Maďarska, Ruska, Španielska.
Zrušené rezervácie
Na Booking som na začiatku bojoval s vysokým počtom zrušených rezervácií (45-50%), ale bolo to skôr spôsobené tým, že si hostia rezervovali ubytovanie o pár týždňov dopredu a potom po čase pobyty rušili. Z prvých 6 rezervácií mi zrušili 5, následne z ďalších 10 už len 2 a za posledné obdobie to je jediná, aj to hosť iba posunul svoj pobyt o týždeň neskôr. Obrat nastal, keď som začal povoľovať dni v kalendári tak 2 týždne dopredu, prešiel som tak väčšinou na last-minute rezervácie a zrušenia zmizli. Platbu som nepožadoval pri rezervácii, a storno poplatok 50% som účtoval len pre storno menej ako 3 dni pred príchodom. To sa mi stalo len raz, samozrejme pani sa k úhrade prihlásila sama, ale na výzvu k platbe už nereagovala a nekomunikovala.
Dodržiavanie pravidiel
Zatiaľ som nemal žiadny väčší konflikt so susedmi a hostia sú slušní. Dokážeme sa dohodnúť na časoch príchodu a akceptujú aj dohodnuté časy odchodov. Čo ma mrzí, že napriek zákazu fajčenia v byte občas hostí cítiť, v byte som našiel špaky, aj pár vypálených miest a cigarety sú to najhoršie zlo.
Zabuchnuté dvere
Hosťom dôverujem, keď odchádzajú z bytu, kľúče mi nechajú v byte na stole a dvere zabuchnú, len raz sa mi stalo, že kľúče zostali v zámke a tak bol nutný zámočník a stálo ma to 25 Eur (nevymáhal som to od hosťa, aj keď by som asi mohol, ale nemal som chuť sa naťahovať a predpokladám, že by to aj tak nepreplatil).
(Ne)poriadok v byte
Neporiadku som sa dlho vyhýbal, väčšina hostí byt zanechala v slušnom stave a bol som spokojný. Čo ma prekvapilo, že dvojica hostí na 12 hodinový pobyt potrebuje využiť 3 osušky a 4 uteráky. No a jediný negatívny prípad, keď som bol nutný pýtať si dodatočný poplatok za upratovanie – keď tri slečny znečistili celý byt, podlaha lepkavá, špinavá, červené víno pofŕkané na skriniach, dverách, policiach, značky od cigariet na stole, stoličkách, kúpeľňa s WC vytopená. Len náhoda chcela, že sme sa v byte ešte stretli a ja som mal možnosť konfrontovať ju so stavom bytu.
Poškodenie bytu
Tiež to dlhú dobu vyzeralo v pohode, vyskytli sa drobnosti ako nalomený rošt v posteli (mám taký najlacnejší a plánujem výmenu), a prasknutý pôvodný sprchový kút, ktorý tiež plánujem vymeniť. Ale práve spomínané slečny zanechali tiež poškodené vytopené WC, zlomenú posteľ, a neodpratali si ani výzdobu z bytu po party. Dokonca pár vecí a balónov lietalo aj pod oknom bytovky.
Denné upratovanie a príprava bytu
To je práve dôvod, prečo v lete kvôli svojim plánom nebudem prevádzkovať krátkodobý nájom, lebo je potrebné pravidelne a niekedy fakt denne poriadiť byt, prať a pripraviť byt pre nových hostí, počkať ich a odovzdať kľúče atď. Aktuálne som mal obdobie, že som to popri svojej práci a iných povinnostiach stíhal, ale je potrebné na to myslieť. Samozrejme je možné nastavovať si podmienky pre viacdenné pobyty, skupiny, dni voľna medzi rezerváciami, ale každou takouto zmenou by som si obmedzil záujemcov a možné zisky. Finálne by tak byt zrejme zarobil rovnako ako pri dlhodobom nájme, ktorý je dá sa povedať bez starostí.
Pri zhodnotení všetkých povinností, nákladov a reálnych obratov považujem tento spôsob prenájmu a zhodnotenia nehnuteľnosti za dobrý. Skrýva nejaké riziká, človek nemôže plne dôverovať každému nájomníkovi, ale sumárne som dosiahol hrubý obrat za 2 mesiace vyše 1600 Eur oproti štandardnému nájmu 600-700 Eur. Keďže som využil obdobie, kedy bol byt bez nájomníka a bol by som v strate, je to vlastne prilepšenie vo výške takmer 4 nájmov. Pre zaujímavosť ešte v ďalšom článku uvediem pár zaujímavých štatistických prehľadov.
Konečný sumár, obsadenosť vo februári takmer 80% a marec sa priebežne prehupol cez 60%.